아파트 전세가율 계산기｜깡통전세 위험도 확인
아파트 전세가율 계산기｜깡통전세 위험도 확인
아파트 매매가격과 전세보증금을 입력하면 전세가율을 계산하고, 선순위 근저당과 경매 낙찰가율까지 반영해 보증금 위험도를 확인합니다.
전세가율이란?
전세가율은 해당 주택의 매매가격과 비교해 전세보증금이 어느 정도인지 보여주는 비율입니다.
예를 들어 최근 매매가격이 3억원이고 전세보증금이 2억4천만원이라면 전세가율은 80%입니다.
선순위 채권까지 확인해야 하는 이유
같은 전세가율이라도 집에 근저당권이 설정되어 있다면 위험도는 크게 달라질 수 있습니다.
매매가격이 3억원인 집에 전세보증금 2억2천만원과 선순위 근저당 5천만원이 존재한다면 총 부담금액은 2억7천만원입니다. 단순 전세가율보다 실제 위험도가 높을 수 있습니다.
깡통전세 위험 단계는 어떻게 계산할까요?
| 위험 단계 | 전세가율 | 선순위 포함 총 부담률 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 비교적 안전 | 60% 이하 | 70% 이하 | 가격 하락에 대한 여유가 비교적 큰 편 |
| 주의 | 70% 이하 | 80% 이하 | 등기부와 주변 실거래가 확인 필요 |
| 위험 | 80% 이하 | 90% 이하 | 가격 하락 또는 경매 시 손실 가능성 증가 |
| 고위험 | 80% 초과 가능 | 90% 초과 가능 | 보증금 회수 위험을 매우 신중하게 검토 |
위 구간은 법적으로 정해진 안전 기준이 아니라 위험도를 이해하기 쉽게 비교하기 위한 참고 기준입니다. 주택 유형, 지역, 선순위 권리, 경매 낙찰가격 등에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
전세계약 전 함께 확인하면 좋은 항목
최근 동일 단지와 동일 면적의 실제 매매 거래가격을 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 매도인이 원하는 호가보다 실제 신고된 실거래가격을 기준으로 비교하는 것이 위험도 판단에 더 유용합니다.
또한 등기부등본을 확인해 소유자, 근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계를 확인하고 계약 직전과 잔금 지급 전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.
계산 예시
최근 매매 실거래가가 3억원, 전세보증금이 2억4천만원이라면 전세가율은 80%입니다. 여기에 선순위 근저당 채권최고액 3천만원이 존재한다면 전세보증금과 선순위 채권의 합계는 2억7천만원이며 총 부담률은 90%가 됩니다.
집값이 하락하거나 경매에서 낮은 가격에 낙찰될 경우 전세보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 커질 수 있으므로 단순 전세가율뿐 아니라 선순위 권리까지 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
전세가율이 몇 퍼센트면 위험한가요?
특정 비율만으로 안전 또는 위험을 확정할 수는 없습니다. 일반적으로 전세보증금이 매매가격에 가까워질수록 가격 하락 시 보증금 회수 위험도 커집니다. 근저당 등 선순위 권리도 반드시 함께 확인해야 합니다.
매매가격은 호가를 입력하면 되나요?
가능하면 부동산 매물의 호가보다 국토교통부 등에 신고된 최근 실거래가격을 참고하는 것이 좋습니다. 동일 단지라도 층, 면적, 거래시점에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다.
근저당은 실제 대출 잔액을 입력하나요?
등기부등본에서 확인되는 채권최고액을 기준으로 보수적으로 계산하는 방법을 사용할 수 있습니다. 실제 계약 전에는 정확한 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
경매 낙찰가율은 왜 입력하나요?
주택이 경매로 넘어갈 경우 매매 실거래가격과 동일한 가격에 매각된다고 보장할 수 없기 때문입니다. 예상 낙찰가격에서 선순위 채권을 제외한 후 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지 보수적으로 확인하기 위한 항목입니다.
계산 결과가 안전이면 계약해도 되나요?
아닙니다. 이 계산기는 참고용 위험도 분석 도구입니다. 실제 계약 전에는 등기부등본, 건축물대장, 실거래가, 선순위 권리, 임대인의 권리관계와 보증 가입 가능 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.
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