이 전세, 집값의 몇 %일까? 전세가율과 깡통전세 위험도 계산해보세요
이 전세, 집값의 몇 %일까?
전세가율부터 계산해보세요
전세보증금만 보고 계약을 결정하기보다 주택가격과 비교해 전세가율을 확인하고, 이미 설정된 근저당이나 선순위 보증금까지 함께 계산하면 현재 집의 부담 수준을 조금 더 구체적으로 볼 수 있습니다.
아래 계산기는 위험을 빠르게 살펴보기 위한 참고 도구입니다. 등기부등본, 주택가격 산정방식, 선순위 권리, 반환보증 가입조건을 반드시 함께 확인하세요.
계약하려는 집의 숫자를 입력하세요
계산 결과
이 계산 결과만으로 HUG 반환보증 가입 가능 여부나 실제 보증금 회수 가능성을 확정할 수 없습니다.
전세가율은 무엇을 보여주는 숫자일까요?
전세가율은 간단히 말해 주택가격에서 전세보증금이 차지하는 비율입니다.
실제 거래가격이나 시세 등 현재 집의 가치를 확인합니다.
계약서에 적힐 내가 실제로 맡기는 보증금을 확인합니다.
전세보증금 ÷ 주택가격 × 100으로 비율을 계산합니다.
예를 들어 주택가격이 5억원이고 전세보증금이 3억5천만원이라면 전세가율은 70%입니다. 다만 전세가율이 같더라도 해당 집에 이미 대출이나 근저당이 있다면 실제 부담 정도는 달라질 수 있습니다.
전세가율만 계산하면 부족한 이유
집값이 5억원이고 전세보증금이 3억원이라면 전세가율만 보면 60%입니다. 하지만 이미 1억5천만원의 선순위 채권이 설정돼 있다면 이야기가 달라집니다.
| 확인 항목 | 금액 | 집값 대비 |
|---|---|---|
| 주택가격 | 5억원 | 100% |
| 전세보증금 | 3억원 | 60% |
| 선순위채권 | 1억5천만원 | 30% |
| 보증금 + 선순위채권 | 4억5천만원 | 90% |
전세가율만 보면 60%였지만 선순위채권까지 합치면 집값의 90%에 해당합니다. 그래서 계약 전에는 전세가율과 합산 부담률을 따로 확인하는 것이 좋습니다.
HUG 반환보증에서는 90%를 어떻게 볼까요?
HUG 전세보증금반환보증의 현재 기본 숫자조건은 전세보증금과 선순위채권 등을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내인지 확인하는 방식입니다.
또한 등기부등본상 선순위채권은 HUG가 계산한 주택가액의 60% 이내인지도 확인합니다.
단독, 다중, 다가구주택에는 다른 세입자의 보증금 등을 포함한 추가 요건이 있으므로 아파트와 동일하게 단순 판단해서는 안 됩니다.
여기서 주의할 점은 계산기의 주택가격 입력값이 HUG가 실제 심사에서 인정하는 주택가격과 다를 수 있다는 것입니다. HUG는 아파트 등의 경우 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 등 정해진 순서에 따라 주택가격을 산정합니다.
따라서 이 계산기는 계약 후보를 비교할 때 1차 확인용으로 사용하고, 반환보증을 실제 신청할 때는 HUG가 인정하는 주택가격을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
합산액은 3억5천만원으로 집값의 70%입니다. 단순 수치상 여유가 비교적 있지만 등기부와 반환보증의 다른 조건은 별도로 확인해야 합니다.
합산액은 3억7천만원으로 집값의 92.5%입니다. HUG의 90% 숫자조건도 초과하므로 계약 전 권리관계와 보증 가능 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
주택가격에는 어떤 숫자를 입력해야 할까요?
단순 비교를 할 때는 최근 실거래가격이나 현재 시세를 참고할 수 있습니다. 하지만 최근 최고가 한 건만 보고 가격을 입력하면 위험도를 실제보다 낮게 볼 수 있습니다.
아파트라면
동일 단지의 최근 실거래와 현재 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세를 함께 비교하는 편이 좋습니다. 같은 단지라도 동, 층, 면적과 거래시기에 따라 가격차이가 날 수 있습니다.
빌라나 다세대라면
아파트보다 비교 가능한 거래가 부족할 수 있어 단순한 온라인 매물가격만 믿기 어렵습니다. HUG가 어떤 방식으로 해당 주택가격을 산정하는지 공식 기준을 직접 확인하는 것이 특히 중요합니다.
계약 전 공식 사이트에서 다시 확인하세요
자주 묻는 질문
80%라는 숫자 하나만으로 법적으로 깡통전세라고 확정하는 기준은 아닙니다. 주택가격, 선순위채권, 다른 임차인의 보증금, 실제 매각가격 등 여러 요소를 함께 봐야 합니다.
아닙니다. 압류나 가압류, 신탁, 다른 선순위 임차인 등 별도의 위험요인이 있을 수 있습니다. 계약 전 최신 등기사항과 주택 유형별 추가 권리를 함께 확인해야 합니다.
아닙니다. HUG는 주택가격 산정, 소유권 권리침해 여부, 전입신고와 확정일자, 계약기간, 건축물대장 등 다른 조건도 함께 심사합니다.
가능하면 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약일부터 잔금일까지 새로운 근저당이나 권리변동이 발생할 수 있으므로 최신 등기부와 함께 다시 비교하세요.
이 계산기는 전세 계약 전 위험요소를 이해하기 위한 참고용 도구입니다. 색상으로 표시되는 위험구간은 정부 또는 보증기관이 정한 공식 위험등급이 아닙니다. 실제 반환보증 가입 여부와 주택가격, 선순위채권 인정금액은 HUG의 심사를 기준으로 확인해야 하며, 보증금 회수 가능성은 경매가격과 세금, 선순위 권리 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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