전세계약 전에 이 3개부터 확인하세요｜등기부·집주인 정보·보증 가능성
전세계약은 집을 보고 바로 계약금을 보내기보다 ‘집의 권리관계 → 임대인 위험정보 → 보증가입 가능성’을 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 특히 등기부에 보이는 근저당뿐 아니라 다가구의 선순위보증금, 임대인의 세금 체납처럼 등기부만으로는 충분히 알기 어려운 정보도 함께 봐야 합니다.
1단계｜계약금 보내기 전: 이 집에서 보증금을 회수할 수 있는지 봅니다
먼저 등기부등본의 갑구에서 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해 여부를, 을구에서 근저당권 등 담보권을 확인합니다. 계약 상대방과 등기상 소유자가 같은지도 비교하세요.
한 건물에 여러 세입자가 있는 다가구주택은 내 보증금보다 먼저 보호되는 세입자 보증금이 얼마인지가 중요합니다. HUG는 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황 등을 통해 선순위보증금을 확인하도록 안내합니다.
숫자로 보면 왜 ‘전세가율’만 보면 안 되는지 보입니다
예를 들어 주택가치를 3억원, 선순위 근저당을 8천만원, 기존 선순위 임차보증금을 7천만원이라고 가정하겠습니다. 새 전세보증금이 1억5천만원이면 단순 합계는 3억원입니다.
| 항목 | 예시 금액 | 왜 확인하나 |
|---|---|---|
| 선순위 근저당 | 8,000만원 | 등기부 을구에서 확인 |
| 기존 선순위 보증금 | 7,000만원 | 다가구라면 특히 중요 |
| 내 보증금 | 1억5,000만원 | 계약 예정 금액 |
| 합계 | 3억원 | 주택가치와 여유폭 비교 |
이 계산은 위험을 설명하기 위한 단순 예시입니다. 실제 경매에서는 낙찰가가 시세와 다를 수 있고 세금·임금채권 등 우선변제 관계도 영향을 줄 수 있으므로, ‘시세와 보증금 비율 하나’만으로 안전을 단정하면 안 됩니다.
2단계｜계약 당일: 집주인 정보와 계약 상대방을 맞춰봅니다
HUG 안심전세 앱은 주택 시세·전세가율뿐 아니라 임대인의 체납 여부, 보증사고 이력, HUG·HF 보증 가입 금지 여부 등을 확인할 수 있는 기능을 안내하고 있습니다. 등기부에 나타나지 않는 미납국세 등도 보증금 회수에 영향을 줄 수 있어 계약 전에 확인할 가치가 있습니다.
대리인과 계약한다면 소유자의 위임 여부와 신분을 확인하고, 계약서의 임대인 정보와 등기상 소유자가 일치하는지 다시 확인하세요. 계약금을 보내는 계좌 명의도 함께 확인하는 습관이 좋습니다.
3단계｜계약 전에 보증가입 가능 여부까지 미리 진단합니다
HUG 안심전세 앱에서는 조회한 주택의 전세보증 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다. 실제 보증 심사에서는 주택의 권리관계, 건축물대장, 계약기간, 보증금 한도 등 여러 요건을 심사하므로 앱의 사전진단과 최종 보증승인을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
등기부 확인 → 안심전세 앱에서 시세·임대인 정보·보증가능성 확인 → 다가구라면 선순위보증금 확인 → 특약 검토 → 계약
잔금 보내기 직전 등기부를 다시 봐야 하는 이유
계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일까지 그대로라는 보장은 없습니다. 잔금 지급 직전에 등기부를 다시 열람해 새로운 근저당·압류 등 권리변동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다. HUG 안심전세 앱은 등기부 변동 알림 기능도 안내하고 있습니다.
계약 후에는 전입신고와 확정일자를 미루지 마세요
HUG 전세보증금반환보증의 권리관계 요건에는 주택 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것이 포함됩니다. 계약 전 위험 점검이 끝났더라도 입주 후 권리보호 절차까지 이어져야 합니다.
기준일: 2026년 9월 24일. 전세계약의 안전성은 주택 유형·선순위 권리·세금·임대인 상태·보증상품 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 최신 등기부와 HUG 안심전세 안내를 다시 확인하세요.
댓글
댓글 쓰기